中介店长的密训资料，看完之后，你也是二手房专家！

一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。

二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：

1 、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水房屋渗水别光看厨卫有很多二手的次新房，购房者大多因为此房还未装修就认为不存在渗水漏水问题。而且在很多人印象里，渗水问题一般都发生在卫生间，但有时，外墙渗水比卫生间渗水还麻烦等问题。如果有条件，记得在连续阴雨天去看看房子，特别要注意背阴处的窗台或墙角，看看是否存在外墙渗水的现象。

2 、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：

1 、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~ ）。看以下几点：

（1）有没有房产证。没有的直接 PASS没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这 80 年代有个骗子，用没证的房子同时卖给 3个傻瓜的故事吗？）

除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。

（2）看房主是谁。卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

（3）看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2 、看土地证（上海没有土地证）

外地的房子，有些是有土地证的，土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让 ”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

划拨地的房，能无限期使用( 政府不收回的话) ，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用限 年限 70 年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

还有国人都懂的 70 年年限，如果运气好，碰到个 40 、50 甚至 60 年的老房子（70 年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没 70 岁），要搞清楚怎么搞…… 怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去……

3 、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西可以 隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。再顺便问问 70 岁的房子怎么搞。

4 、看房子是否在租

原房主 A ，2014 年 年 1 月把房子租给一个哥们 B ，租期 2 年，就是租到 2015 年 年 12 月。兄弟你今天 2014 年 年 4 月 月 30 日，和原房主 A 房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家…… 等下，B 哥不让你进，他且住着呢。

反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“ 买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

怎么办？买之前，让 A 哥先把 B 哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！

5 、近期是否会拆迁

如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解。

四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：

1 、看二手房的物管费用是否拖欠：

有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题。

（1）水费。

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

（2）电费。

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不。 是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。

（3）煤气费。

同上，这 些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。

（4）电话、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

（5 ）物业相关费用。

去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。

2 、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房 后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：

1、合同的建立：

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

2 、约定付房款：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？

3 、确定交房细节：

（1）交房的时间和条件。

时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。

（2）物业费、水电费等

上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。

（3）过户：

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。

③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。

④户口 迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4 、明确违约责任：

这事真常有，如果合同签完，原房主 A 哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2 ）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

（3 ）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费 等等各种花费。

六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。

稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。

不要听中介：”错过了就没了“，”房价要涨了“类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考虑。

中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手。而你要做的，就是 SAY NO ，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好 的房源，浪费你的时间。做好和中介打持久战的准备，中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你

如果这套房不是你最后一套，那么有些条件即使你自己的需求不大，考虑到保值，方便以后出手，也要尽量选好的。这次买房很深刻的一个体会是：各方面条件好的二手房，抛出来的非常少，总是有一些硬伤，换句话说如果房子好，住的很舒服，卖的意愿就很小。出价。楼主最后使用的都是开门见山式，这样最直接省事，根据基准价格算出房子的合理价格，然后再砍掉 5% ，看房东反应。一般来说，他这时要给出让步，但还不会是最低。好房子一般很少抛出来，必须 耐心等待。

2. 房子刚出来时房东的期望值一般都比较高，必须耐心等待。

3. 其他小 TIPS

（1）一是中介会试图让你交一笔所谓的保证金，说这样好跟房东谈价格，不接受。

（2）二是和小区里的门卫，大爷大妈聊聊，获取房子的信息。三是中介费是可以打折扣的不付诚意金、意向金，如果有中介要和你谈这个，叫他滚。中介费用要过户才付，他们会让你在签约就付掉，告诉他们门都没有，再逼逼房子我们不买了。实在不行签约个 当天付个 1000 意思一下，其余过户再说。最好留笔中介费到交房再付。这个看你自己的谈的能力。

关于税费：

让中介在你和房 东直接面谈之前帮你算好，包括你的购房资质、贷款情况等等。了解清楚了，和房东要谈的就只是一个价格和付款方式。

房东承若的所有东西都要在合同上写下来，包括是否满五唯一、是否附送车位、赠送物品、户口等等，口说无凭。关于你的贷款申请资质、税费等情况，可以让不同的中介都帮你算算，如果算下来都差不多，那应该没有什么问题。

另外，不要买有硬伤的房子。

这些硬伤包括： 底楼（带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便（未来规划的也没有地铁线路）等。

虽然你可能无所谓这些，但是房子 是具有投资属性的，现在图便宜，将来也卖不上价钱，而且卖的慢，急死人。

在条件允许的情况下，优先考虑：05 ， 年之后的电梯房，1.5 公里之内有地铁，房型合理的。买房就是投资，无论你是不是买来自住，不要任性。

记得一定要白天去看房，周边的环境，房间的通光和通风等，都要自己看好了。还有邻居有没有特别麻烦的，也要留个心！可以敲门问问邻居或者保安一些居住的问题，避免一些入住后扯皮拉筋的事情。

一、确认产权的可靠度

1.； 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

1. 确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；

2. 大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；

3. 一般来说，军产、院( 医院) 产、校( 学校) 产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分

1. 是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

2. 是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一 间分隔成两间；

3. 阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确面积

1. 包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

2. 产权证上一般标明的是建筑面积；

3. 最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

五、观察房屋的内部结构

1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

2.管线是否太多或者走线不合理；

3. 天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

六、考核房屋的市政配套

1. 打开水龙头观 察水的质量、水压；

2. 打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

4. 观察户内、外电线是否有老化的现象；

5. 电是 话线的接通情况，是普通电话线还是 ISDN 电话线；

6. 煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

7. 小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

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