中介店长的密训资料，看完之后，你也是二手房专家！

七、了解装修的状况

1. 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2. 了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

八、查验物业管理的水平

1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；

2. 观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

3. 小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；

4. 小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

九、了解以后居住的费用

1. 水、电、煤、暖的价格；

2. 物业管理费的收取标准；

3. 车位的费用。

十、追溯旧房的历史

1. 哪 一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；

2. 哪些人住过，什么背景，是何种用途；

3. 是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；

4. 是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合

1. 好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；

2. 拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；

3. 与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十二、算计一下房价

1. 自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值 ；

2. 委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；

3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

十三、二手房按揭的条件

1. 年满 18岁，有城镇户口，本地、外地均可；

2. 能提供稳定的收入支付本息的证明；

3. 愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；

4. 所购房屋产权所属真实可靠；

5. 支付有关手续费。

十四、请律师（非必须）

1. 二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；

2. 建议请一位尽可 能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理公司

1. 代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；

2. 在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

十六、考察代理公司是否可靠

1. 有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；

2. 资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理 行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

1. 要注意报纸的新消息；

2. 向律师及中介代理公司咨询；

3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

十八、产权是否完整

1. 确认产权的完整性，有没有抵押( 包括私下抵押) 、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；

2. 只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
2. 可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

二十、保证产权顺利过户

1. 必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；

2. 从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

不是靠近学校的就是学区房。

有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。

按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。说到底，是政府职能部门工作缺乏人性化。

市场上有些楼盘不管三七二十一，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为「学区房」，其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近，但并不是其招生范围内的「山寨学区房」，则一定要当心。

所以，如果购买二手房的目的是为了让孩子就近入学，获得更好的教育资源，建议购房前先去意向就读的学校，或者小区物业了解清楚再决定是否购买。

所以看房的时候，一定不能流露出急于买房的情绪，看中一套中意的房子也不要表现出过分的满意或者欣赏，否则中介会想方设法尽量诳你早做决定，砍价也会十分困难。

中介给的各种材料列表很可能是过时的无效的，有些已经取消了，有些根本不需要。需要去哪个部门办理最好之前电话沟通下，免得白跑一趟。

一切商定的事都落到纸面，一切！一切！不要怕麻烦，不要不好意思！交易就是交易，对方不会跟你不好意思！买房时要询问卖方婚姻状况，有配偶的，配偶也要在合同上签字。没有配偶的，就把违约 金比例设高一些。（房产证上只有一个人的名字也必须配偶签字）

中介：房屋有无抵押贷款；卖家的户口是否已经迁出；加名字是否麻烦，中介为了简单说你一个人买，到时候不好加；评估费；谈价格；让中介写明每一步流程，明确时间点、责任人( 单位) ，自主推动！；二手房交易中的主要需要注意的坑有：顶层漏水，周边强电设备的辐射，一房多卖，查封房再卖，凶宅，物业欠费，个人精力再旺盛，没有多次买房经验，不在买房区域生活多年，以上的坑点不可能都避免，所以这时候，一个专业的中介的价值就体现出来了（中介的专业程度并不仅仅是熟悉各种交易文 件，政策，办理贷款有多快），选择中介一定要看这家中介在这些方面的专业程度有多高，会让你更省心，最好把需要注意的事项都写在中介的服务合同里，一旦被坑，可以向中介索要损失。

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