县城楼市最多还可以撑十年，然后就没新增需求了。

我们要看懂小地方楼市，就必须研究农村和农业人口。现在的县城楼市，谁在买？
1，拆迁户，货币安置，必须把钱花掉。
2，本县农村小年轻，结婚需要。
3，本县农村偏远地段，轮不到拆迁的7080后，他们被大城市限购了。经济实力一般，只能在县城买个养老的房子。
4，县城居民和体制内家庭，基本有拆迁机会，往往是小换大的置换，不能算外来新增需求。

一，农村70后的购买力释放完毕
70后都四十岁多了，如果现在没买县城，基本不会买了，或买不起了。

二，农村80后是前几年的县城购房主力军
本来，这些人也不愿意买在老家，平时用不上，只是春节显摆几天，所以，前几年县城出现了大量的楼市库存。但2016年，楼市去库存，大城市纷纷限购＋暴涨，小地方是棚改发钞票，县城也涨了。很多80后没办法，只能在老家抢一套房子。
县城最大的问题是，没有什么高薪岗位。我家保姆的女儿侄女等，在四川县城当小店营业员，每月收入二千多。这些年轻妇女主要是为了孩子读书，居住环境好一点，老公在外面打工，月入8000-15000元（高薪的主要是建筑工地）。女方长期没人用，经济不宽裕，出轨越来越多了。现在很多家庭选择，孩子到老公打工地读小学。除了一线城市，其他地方读书还算方便。

三，部分90后目前还在县城购房
他们的父母是68年到75年的多，家长读书时候赶上了恢复高考，是最早一批中学毕业的农村打工者。有的家长在城里混好了，在工作地买房，不回来了。
有的家长没混好，孩子一直在农村长大。这部分农村孩子，实际上五谷不分，娇生惯养，还读了个三本高职，完全不能吃苦，一部分人就留在县城结婚了。县城买婚房，总价60～80万，贷款一半，也没什么。

四，外出的90后普遍不愿意再回县城了
一部分孩子，从小到大离开老家，对老家完全没有感情了。即使初二回来考学，也是临时思想，根本不想在老家混。
一部分留在本地长大，属于第一代留守儿童，也不愿意再走老路了。大概率是把孩子带在身边，外出工作。
县城体制内家庭，基本希望孩子去大城市。

五，今后十年，小地方楼市逐渐达到供需平衡和供大于求
现在，农村的年轻人全部走空了。一般的内地县城，年轻人是不感兴趣的，实在混不好的才回来。出去的和回来的，慢慢达到平衡，就没有什么新增需求了。
现在还有很多县城居民的改善型需求。老县城房子旧了，先买一套新的。等以后老房子拆迁拿到钱了，可以把贷款还上。
县城体制内的外来新增人口，总量少，和本地年轻人结婚，不缺婚房。

六，总结
县城或者经济落后地级市，外来新增需求，附近农村改善型需求，逐渐减少。子女外出后，卖房子的家庭，将越来越多。五年十年后，供大于求是可能的。老旧小区的空置房会越来越多。一栋老楼里，只有一半房子有人住的情况，我也是见过的。

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